El Instituto Nacional de Estadística (INE) afirma que las 1.117.212 viviendas que conforman el déficit habitacional total, 1.008.534 corresponden al déficit cualitativo, mientras que 108.678 forman parte del déficit cuantitativo. Esto significa que alrededor del 90% del déficit está relacionado con viviendas que ya existen, pero necesitan mejoras, ampliaciones, reparaciones, acceso a servicios básicos y reducción del hacinamiento.
ABC consultó a autoridades, desarrolladores inmobiliarios y analistas para conocer cómo funciona actualmente el acceso al financiamiento, quiénes pueden acceder a los créditos y qué parte del problema habitacional queda fuera de estas herramientas.
El 90% del déficit está en viviendas que ya existen
El analista inmobiliario Mario Contreras sostuvo en entrevista con ABC que los datos del INE plantean una contradicción para la política habitacional, ya que mientras aumenta la capacidad de financiamiento para comprar o construir una vivienda, la mayor parte de la necesidad habitacional está vinculada a otras necesidades.
Para Contreras, el dato más relevante para la política habitacional es la composición del déficit. Si 1.008.534 de las 1.117.212 viviendas que integran el déficit habitacional corresponden al componente cualitativo, construir nuevas viviendas puede resolver solo una parte del problema.
“Si cerca del 90% del déficit habitacional corresponde al déficit cualitativo, una política habitacional moderna no puede concentrarse únicamente en construir viviendas nuevas”, resaltó.
Afirmó que el componente cualitativo incluye necesidades vinculadas con las condiciones de las viviendas existentes. Entre ellas aparecen ampliaciones, reparaciones, saneamiento, acceso a servicios básicos, regularización y reducción del hacinamiento.
Dijo que la diferencia cambia también la discusión sobre la participación del sector privado. Una política destinada exclusivamente a aumentar la cantidad de unidades nuevas no necesariamente tendrá un impacto proporcional sobre el déficit total.
Explicó que el desafío está en que las herramientas de financiamiento que muestran mayor crecimiento están diseñadas, en buena medida, para la compra o construcción de viviendas. “El déficit mayoritario requiere intervenciones sobre viviendas que ya existen”, reafirmó.
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¿Crecimiento inmobiliario equivale a reducción del déficit?
El analista inmobiliario Mario Contreras sostiene que esta situación debe ser considerada al evaluar el impacto del crecimiento del mercado inmobiliario sobre el déficit habitacional. “Crecimiento inmobiliario y reducción del déficit habitacional no son necesariamente sinónimos”, refirió.
Según su análisis, buena parte de la inversión privada se concentra en Asunción y Gran Asunción, en segmentos donde existe capacidad de compra y acceso al financiamiento. Esa inversión genera actividad económica y nuevos proyectos, pero no necesariamente atiende el componente principal del déficit habitacional.
Crédito para vivienda moviliza US$ 886,9 millones
Los datos provistos por la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) muestran un crecimiento sostenido del financiamiento habitacional. Entre 2021 y junio de 2026 fueron aprobados 19.909 créditos para vivienda, por un equivalente de US$ 886,9 millones, según el documento remitido a nuestro medio.
El ritmo se aceleró en los últimos períodos. En 2025 se aprobaron 3.816 créditos por US$ 169,9 millones, mientras que solo hasta junio de 2026 fueron aprobados 3.694 créditos por US$ 174,3 millones. La cantidad de beneficiarios del primer semestre de este año ya se acerca al total registrado durante todo 2025.
El financiamiento también muestra diferencias según el producto. Entre enero y junio de 2026, Che Róga Porã concentró 3.124 beneficiarios, con un monto promedio de US$ 77.690 por operación. Mi Casa registró 338 beneficiarios, con un promedio de US$ 63.620, mientras que Primera Vivienda alcanzó 196 beneficiarios, con un promedio de US$ 41.911.
La evolución de los últimos cinco años y medio muestra otra característica. Primera Vivienda acumuló 9.640 beneficiarios, con un financiamiento promedio de US$ 36.862. Mi Casa llegó a 5.273 beneficiarios, con un promedio de US$ 56.680, y Che Róga Porã registró 4.774 beneficiarios, con un promedio de US$ 62.187.
Che Róga Porã apunta a la clase media
El ministro de Urbanismo, Vivienda y Hábitat, Juan Carlos Baruja, defiende el programa como una respuesta específica para un segmento que, según sostiene, durante años quedó fuera de las políticas habitacionales.
“Che Róga Porã no fue creado para acumular solicitudes ni para exhibir un único indicador estadístico. Fue diseñado para resolver un problema concreto al permitir que familias de clase media puedan acceder efectivamente a su primera vivienda”, afirmó en entrevista con ABC.
El programa actualmente registra 7.181 solicitudes y 5.270 preaprobaciones, según los datos proporcionados por el MUVH. De estas últimas, 3.592 ya alcanzaron el desembolso efectivo.
Che Róga Porã no es una vitrina de créditos, afirma ministro
Baruja sostiene que la evaluación del programa debe considerar todas las etapas, desde la inscripción hasta la entrega de la vivienda, y no únicamente las unidades terminadas. “Che Róga Porã no es una vitrina de créditos. Es una política pública nueva que cambió la manera de abordar el acceso a la vivienda en Paraguay”, refirió.
El ministro sostiene además que el programa no reemplaza las políticas dirigidas a los sectores de menores ingresos. Para ese segmento, el MUVH mantiene el Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavis) y otros instrumentos, mientras que Che Tapýi está orientado a comunidades indígenas.
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El Gobierno defiende una política habitacional segmentada
Baruja sostiene que el Estado no debe utilizar un único instrumento para atender a familias con situaciones económicas diferentes.
Durante su administración afirmó que el MUVH gestionó 46.140 viviendas y entregó 33.189. En el caso del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavis), señala que fueron gestionadas 22.878 viviendas sociales y entregadas 17.710.
En paralelo, dijo que Che Róga Porã busca atender a familias de clase media que tienen ingresos, pero no encontraban condiciones de financiamiento compatibles con su capacidad de pago.
“Che Róga Porã abre una oportunidad para la clase media; Fonavis atiende a las familias en situación de mayor vulnerabilidad; y Che Tapýi brinda una respuesta específica a los pueblos originarios”, explicó.
¿Quiénes pueden acceder al crédito?
Los datos de AFD muestran que el financiamiento habitacional formal está concentrado en hogares con ingresos medios y altos.
El 52% de los beneficiarios registrados entre 2021 y junio de 2026 tiene ingresos superiores a G. 10 millones. Otro 42% se ubica entre G. 5 millones y G. 10 millones. Solo el 6% se encuentra por debajo de G. 5 millones, según los registros de la entidad.
Por edades, el grupo de 31 a 40 años representa el 47% de los beneficiarios. El 27% tiene más de 40 años y el 23% se encuentra entre 25 y 30 años.
La composición muestra que el crédito formal llega principalmente a personas que ya cuentan con determinada capacidad de generación de ingresos. Esto limita el alcance del financiamiento frente a un déficit habitacional que también afecta a hogares con menor capacidad económica.
El 87% de los créditos habitacionales financia casas
Otro dato de la AFD muestra una diferencia entre el tipo de oferta inmobiliaria que gana visibilidad en las ciudades y el tipo de vivienda que efectivamente se financia mediante los programas habitacionales.
Entre 2021 y junio de 2026, 17.370 beneficiarios financiaron casas, equivalentes al 87% del total. Los departamentos representaron 1.328 beneficiarios, el 7%, mientras que los dúplex alcanzaron 1.168 beneficiarios, el 6%.
“El mercado privado, entretanto, muestra un avance de los departamentos compactos y de los proyectos orientados a renta, especialmente en zonas de mayor actividad económica y urbana”, refirió el analista.
Contreras explica que el comprador de departamentos varía según el producto. Las unidades compactas de uno y dos dormitorios atraen con mayor frecuencia a inversionistas interesados en alquiler o resguardo patrimonial, mientras que las familias que buscan vivienda propia suelen priorizar casas, dúplex o departamentos de mayor superficie.
El analista también refirió que el cambio en el modo de vida modifica la demanda. “La cercanía al trabajo, la seguridad, los servicios y la reducción del tiempo de traslado adquieren mayor peso en las decisiones de compra”, acotó.
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¿La cuota define el acceso al crédito?
El acceso al crédito tampoco depende exclusivamente del precio del inmueble. El Banco Nacional de Fomento (BNF) explica que analiza la relación entre ingresos, cuota, endeudamiento y estabilidad financiera del solicitante.
En Che Róga Porã, la cuota mensual no puede superar el 40% de los ingresos demostrados del titular o del grupo familiar. En la línea Mi Casa con fondos propios, el nivel máximo de endeudamiento puede llegar al 45%.
El BNF señala además que puede considerar la codeudoría de integrantes del núcleo familiar, como padres, hermanos, cónyuge o concubino, para fortalecer la capacidad de pago del solicitante.
La entidad no proporciona un porcentaje específico de rechazo para los créditos hipotecarios, pero señala que realiza una etapa de precalificación antes del ingreso formal de las solicitudes. El análisis considera capacidad de pago, endeudamiento, estabilidad de ingresos e historial crediticio.
El 12,9% de las solicitudes no supera el filtro crediticio
Los datos de la AFD permiten dimensionar otra parte de la brecha de acceso. Del total de solicitudes de crédito de vivienda evaluadas, el 12,9% no accede al financiamiento porque no supera el filtro de evaluación crediticia.
Dentro de ese grupo, uno de cada cinco rechazos se debe específicamente a que el solicitante tiene un salario inferior al mínimo requerido por el producto. Ese segmento representa cerca del 3% del total de solicitudes procesadas. El resto responde principalmente a la clasificación crediticia exigida y, en menor medida, a la relación entre cuota e ingreso u otros parámetros del producto.
El dato muestra finalmente que el problema de acceso no se reduce al precio de la vivienda. También intervienen los ingresos, el historial financiero y las condiciones que determinan la capacidad de endeudamiento.
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